Eine Wärmepumpe für ein Mehrfamilienhaus ist technisch fast immer möglich: zentral, als Kaskade, als Hybrid oder wohnungsweise. Entscheidend sind Heizlast, Vorlauftemperatur und Warmwasser. Ab mehr als 400 l Speicher gilt eine Großanlage: 60 °C nach DVGW W 551, bei Vermietung Legionellen-Test mindestens alle drei Jahre. Ab sechs Wohnungen sind Abgleich und Betriebsprüfung Pflicht. Die KfW zahlt 30 % auf Höchstbeträge je Wohnung, Boni nur für Selbstnutzer.
Kann eine Wärmepumpe ein Mehrfamilienhaus heizen?
Ja, eine Wärmepumpe kann ein Mehrfamilienhaus heizen, zentral für alle Wohnungen oder wohnungsweise. Die Deutsche Energie-Agentur (dena) schreibt in ihrem Leitfaden von 2024: „Aus technischer Sicht können Wärmepumpensysteme jedes Gebäude beheizen und Trinkwarmwasser erzeugen.“ Die Frage ist also nicht, ob es geht, sondern mit welchem System und welchem Aufwand. Verbreitet ist das Mehrfamilienhaus mit Wärmepumpe trotzdem noch nicht: Nur rund 3,3 % der Mehrfamilienhäuser im Bestand heizten 2023 so (BDEW-Zahl im dena-Leitfaden).
Vor der Planung stehen laut dena vier Prüffragen:
- Wärmequelle: Woher holt die Wärmepumpe ihre Energie, aus der Luft, dem Erdreich oder dem Grundwasser?
- Temperaturen: Lässt sich die Vorlauftemperatur senken? Vorlauf ist das Heizwasser, das zu den Heizkörpern fließt.
- Wärmebedarf: Kann das Haus mit Dämmung oder neuen Fenstern weniger Wärme brauchen?
- Warmwasser: Wie wird das Trinkwasser erwärmt und auf welcher Temperatur muss es bleiben?
Auch im Altbau müssen meist nicht alle Heizkörper raus. Ein Forschungsprojekt von Fraunhofer ISE und KIT an sechs Bestandsgebäuden fand: Häufig reicht es, einzelne Heizkörper zu tauschen. Wie der Einbau selbst abläuft, beschreibt der Ratgeber Wärmepumpe einbauen. Hier geht es um das, was im Mehrfamilienhaus anders ist.
Welche Wärmepumpe passt zum Mehrfamilienhaus? Systeme im Vergleich
Für ein Mehrfamilienhaus gibt es fünf gängige Wärmepumpen-Systeme. Zentral versorgt ein Gerät das ganze Haus, die Kaskade verteilt die Leistung auf mehrere Geräte, der Hybrid ergänzt einen Kessel, wohnungsweise Wärmepumpen und Luft-Luft-Geräte arbeiten je Wohnung. Die Tabelle zeigt, wann welches System passt.
| System | So funktioniert es | Passt, wenn | Warmwasser | Besonders zu beachten |
|---|---|---|---|---|
| Zentrale Wärmepumpe (monovalent oder monoenergetisch) | ein Gerät für alle Wohnungen, mit oder ohne Heizstab für Spitzen | zentrale Heizung vorhanden, Vorlauf senkbar | zentral, Großanlagen-Regeln beachten | Heizstab darf nur selten laufen |
| Kaskade | mehrere Geräte arbeiten zusammen | hohe Heizlast, Ausfallsicherheit gewünscht | zentral oder getrennt auf eigenem Temperaturniveau | Strom: Kaskadenregel über 11 kW |
| Hybrid mit Kessel | Wärmepumpe deckt die Grundlast, der Kessel die Spitzen | hohe Vorlauftemperatur, Dämmung kommt später | oft über den Kessel | CO₂-Ausstoß laut dena-Rechnung 2040 fast doppelt so hoch wie ohne Kessel |
| Wohnungsweise Wärmepumpe | jede Wohnung hat ihr eigenes Gerät | Gasetagenheizungen ohne zentrales Rohrnetz | je Wohnung | Platz, Schall und Gestattung je Wohnung |
| Luft-Luft-Multisplit | ein Außengerät, Innengeräte in den Räumen | Etagenheizung soll schnell ersetzt werden | nicht enthalten, elektrisch lösen | Kältekreis nur durch zertifizierte Fachkraft |
Monovalent heißt: Die Wärmepumpe heizt allein. Monoenergetisch heißt: Ein elektrischer Heizstab hilft an den kältesten Tagen. Bivalent heißt: Ein zweiter Erzeuger wie ein Gaskessel springt ein. Die dena nennt die Umrüstung von Etagenheizungen auf ein zentrales System „kostenintensiv“, weil Steigleitungen neu gebaut werden müssen.
Wärmepumpe als Kaskade: mehrere Geräte statt einer großen Maschine
Eine Kaskade ist eine Gruppe aus mehreren Wärmepumpen, die eine Regelung gemeinsam steuert. Laut dena bringt sie „mehr Flexibilität und erhöht die Ausfallsicherheit“: Fällt ein Gerät aus, heizt das andere weiter. Geräte verschiedener Größe lassen sich kombinieren, und gleichzeitig sind verschiedene Temperaturen möglich, etwa für Heizung und Warmwasser.
Wichtig ist die richtige Größe. Eine überdimensionierte, nur zweistufige Anlage in einem Freiburger Haus mit 43 Wohnungen schaltete ständig an und aus und lief ineffizient. Ein modulierendes Gerät in der Kaskade fängt die Teillast besser ab.
Beim Strom gilt eine Sonderregel: Haben mehrere Wärmepumpen zusammen über 11 kW Netzanschlussleistung, darf der Netzbetreiber bei einer Drosselung per Direktsteuerung nicht unter das 0,4-Fache der Anschlussleistung gehen (§ 14a EnWG, Stand Oktober 2026).
Luftwärmepumpe, Erdwärmepumpe oder Grundwasser?
Die Luftwärmepumpe außen am Gebäude nennt die dena eine „vergleichsweise günstige Lösung“. Im Mehrfamilienhaus müssen die Fenster der eigenen Wohnungen beim Schall mitgeplant werden, auch Reflexionen im Innenhof.
Eine Erdwärmepumpe im Mehrfamilienhaus braucht Bohrungen für Erdsonden, deren Tiefe regional vorgegeben sein kann. Grundwasser-Wärmepumpen sind genehmigungspflichtig. Beides prüft der Planer vor Ort.
Mögliche Aufstellorte:
- Hof oder Garten: einfach, Schall und Abstand zu Fenstern beachten
- Keller: Luft-Wärmepumpen brauchen dort „voluminöse Luftkanäle“, Körperschall entkoppeln
- Dach: Statik prüfen, Körper- und Luftschall beachten
- Container oder Technikzentrale außerhalb des Hauses
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Wärmepumpe anfragenEntscheidungshilfe: Welches System passt zu Ihrem Haus?
Die Matrix ordnet fünf typische Ausgangslagen dem naheliegenden System zu. Sie ersetzt keine Planung, zeigt aber, worüber Sie mit dem Fachbetrieb sprechen sollten.
| Ausgangslage | Naheliegendes System | Warum | Was zu klären ist |
|---|---|---|---|
| Zentrale Heizung, Vorlauf lässt sich auf etwa 55 °C senken | zentrale Wärmepumpe oder Kaskade | Ziel der dena: Wärmepumpe versorgt allein, Heizkörper bleiben großteils | raumweise Heizlast, kritische Heizkörper, Warmwasser-Konzept |
| Zentrale Heizung, hohe Vorlauftemperatur, Dämmung erst in einigen Jahren | Hybrid: Wärmepumpe plus Kessel | dena: „Dabei übernimmt die Wärmepumpe die Grundlast“ | Heizungsprüfung für den Altkessel ab 6 Wohnungen (§ 60b), später Umstieg auf Wärmepumpe allein |
| Gasetagenheizungen, kein zentrales Rohrnetz | wohnungsweise Wärmepumpe oder Luft-Luft-Multisplit | dena: dezentrale Systeme sind „kostengünstigere Varianten“ als neue Steigleitungen | Warmwasser je Wohnung, Bad, Kondensat, Kälteschein |
| Dichte Bebauung, wenig Außenfläche, viele Fenster zum Hof | Kaskade auf dem Dach, im Keller oder Container, ggf. Erdsonde | Aufstellort entscheidet über Schall und Platz | Statik, Luftkanäle, Bohrgenehmigung |
| Einzelne Wohnung in einer WEG will umsteigen | wohnungsweise Wärmepumpe an Fassade oder Balkon | eigene Lösung ohne Gemeinschaftsanlage | Gestattungsbeschluss der WEG, Schall zu Nachbarn |
Lassen sich Bedarf und Temperaturen später senken, kann ein Hybrid der Zwischenschritt sein. Die dena empfiehlt aber, beides anzugehen, damit die Wärmepumpe am Ende allein heizen kann.
Wie effizient ist eine Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus? Rechen- und Messwerte
Die Jahresarbeitszahl (JAZ) ist das Verhältnis von erzeugter Wärme zu verbrauchtem Strom über ein Jahr. Eine JAZ von 3 heißt: Aus 1 kWh Strom werden 3 kWh Wärme. Der COP gilt dagegen nur für einen einzigen Betriebspunkt im Labor, zum Beispiel 2 °C Außenluft und 35 °C Vorlauf.
Die dena hat ein Haus mit 12 Wohnungen aus den Jahren 1958 bis 1978 durchgerechnet (970 m² Nutzfläche, Luft-Wasser-Wärmepumpe, Heizkörper, zentraler Warmwasserspeicher mit 60 °C und Zirkulation):
| Variante | Zustand | Vorlauf/Rücklauf | Heizlast | Betriebsweise | JAZ gesamt | JAZ Heizung |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B1 | teilsaniert (Fenster neu) | 70/50 °C | 75 kW | monoenergetisch | 3,0 | 3,1 |
| B2 | teilsaniert | 60/50 °C | 75 kW | monoenergetisch | 3,2 | 3,4 |
| B3 | teilsaniert | max. 70 °C | 75 kW | Hybrid mit Gaskessel | 3,3 | – |
| S1 | saniert nach GEG | 60/50 °C | 36 kW | monoenergetisch | 3,0 | – |
| S2 | saniert nach GEG | 50/40 °C | 36 kW | monoenergetisch | 3,3 | 3,8 |
Das sind berechnete Werte eines Beispielgebäudes (dena 03/2024), keine Garantie für Ihr Haus. Auffällig: Das Warmwasser erreicht in B1 nur eine JAZ von 2,1. Saniert man das Haus, sinkt der Heizbedarf, der Warmwasseranteil steigt von 12 auf 25 %. Deshalb bleibt die Gesamt-JAZ von S1 bei 3,0, obwohl das Haus viel besser gedämmt ist.
Erfahrungen aus gemessenen Anlagen (Einzelfälle aus dem dena-Leitfaden):
- Karlsruhe, 30 Wohnungen, Hybrid: JAZ des Gesamtsystems 3,4, die Wärmepumpe lieferte 77 % der Wärme.
- Freiburg, 43 Wohnungen, Grundwasser: alte Anlage JAZ 1,9, weil der Heizstab das Warmwasser machte. Neue Anlage: 5,4 für Heizung, 2,7 für Warmwasser.
- Köln, seriell saniertes Haus (Energiesprong): JAZ 4 aus den Zählerständen eines Jahres.
Gemessene Werte hängen davon ab, was mitgezählt wird, etwa Pumpen, Speicherverluste und Heizstab. Diese Grenze heißt Bilanzgrenze.
Warmwasser im Mehrfamilienhaus: Wann gilt Ihr Haus als Großanlage?
Warmwasser ist der größte Unterschied zum Einfamilienhaus. Als Großanlage gilt eine Trinkwassererwärmung mit mehr als 400 l Inhalt oder mit mehr als 3 l Wasser in einer Leitung bis zur Zapfstelle. Für Vermieter folgt daraus eine Prüfpflicht.
Für Großanlagen nennt das technische Regelwerk DVGW W 551 laut Umweltbundesamt (UBA) und dena mindestens 60 °C am Ausgang des Erwärmers. Keine Stelle darf mehr als 5 K darunter liegen, das Wasser in der Zirkulation muss mit mindestens 55 °C zurückkommen.
Für eine Wärmepumpe sind diese Temperaturen anstrengend. Ein Speicher mit innenliegendem Wärmetauscher stößt im Mehrfamilienhaus laut dena „an die Grenzen der Machbarkeit“. Monovalent bräuchte er dann 65 °C Vorlauf.
| Lösungsweg | So funktioniert es | Vorteil | Nachteil |
|---|---|---|---|
| Wohnungsstation | Wärmetauscher in jeder Wohnung erwärmt das Trinkwasser erst dort | gilt als Kleinanlage, niedrigere Temperatur erlaubt | Umbau in jeder Wohnung, Rohrnetz anpassen |
| Zentrale Frischwasserstation | Pufferspeicher mit Heizwasser, Trinkwasser wird im Durchfluss erwärmt | kein großer Trinkwasserspeicher | Zirkulation bleibt, Puffer „um einige Grad höher“ |
| Speicherladesystem | externer Plattenwärmetauscher lädt den Speicher | bessere Übertragung als ein innerer Wärmetauscher | Wasserhärte beachten |
| Zweiter Erzeuger | Hochtemperatur-Wärmepumpe oder Kessel übernimmt das Warmwasser | erreicht sicher über 60 °C | Hochtemperatur-Geräte haben eine niedrigere JAZ |
| Elektrische Durchlauferhitzer | je Wohnung, bis 27 kW Anschluss | Warmwasser direkt in der Wohnung | höhere Betriebskosten, viel Anschlussleistung |
Eine Wohnungsstation ist ein kompaktes Gerät, meist im Flurschrank, das Heizwasser aus der zentralen Anlage nutzt, um das Trinkwasser für genau eine Wohnung zu erwärmen. Laut dena gelten Wohnungsstationen „als Kleinanlagen und dürfen mit geringeren Temperaturen betrieben werden“. Für die Wärmepumpe ist das die wichtigste Stellschraube.
Zwei Wege führen nicht zum Ziel. Eine sogenannte Legionellenschaltung, die den Speicher nur zeitweise aufheizt, ist laut UBA „keine sichere Variante“ und nicht im Regelwerk verankert. Die Ultrafiltration, die Keime aus dem Wasser filtert, ist noch in Erprobung und nur mit dem Gesundheitsamt möglich. Warmwasser-Wärmepumpen mit Umluft passen im Mehrfamilienhaus selten: Das UBA hält die Aufstellräume dort „in der Regel“ für zu klein.
Wie wird die Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus berechnet? Planung in 5 Schritten
Die Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus wird in fünf Schritten geplant: Bestand in jeder Wohnung aufnehmen, kritische Heizkörper finden, Warmwasser-Konzept festlegen, Leistung und Betriebsweise bestimmen, Strom klären. Faustwerte in Watt je Quadratmeter reichen dafür nicht. Grundlage ist die raumweise Heizlast nach DIN EN 12831-1. Die Heizlast ist die Wärmeleistung, die ein Raum am kältesten Auslegungstag braucht.
- Bestand aufnehmen und Heizlast berechnen. Der Planer nimmt Heizkörper und Räume in jeder Wohnung auf, denn laut dena sind bauliche Änderungen „in Plänen nicht verlässlich notiert“. Daraus entsteht die raumweise Heizlast. Informieren Sie die Mieter früh über die Termine.
- Kritische Heizkörper finden und Vorlauf senken. Für jeden Raum wird verglichen: Reicht der vorhandene Heizkörper bei niedrigerer Temperatur? Nur die zu kleinen werden getauscht, danach folgt der hydraulische Abgleich. Meist bleibt die überwiegende Zahl der Heizkörper.
- Warmwasser-Konzept festlegen. Großanlage oder Kleinanlage, Wohnungsstationen, Frischwasserstation oder zweiter Erzeuger. Diese Entscheidung bestimmt die Effizienz stark mit.
- Leistung, Betriebsweise und Kaskade bestimmen. Das Gerät wird nach Heizlast und Warmwasser ausgelegt, nicht zu groß. Der Heizstab soll nur selten laufen.
- Strom klären. Reicht der Hausanschluss? Sonst Erweiterung beim Netzbetreiber beantragen, Zeit und gegebenenfalls einen Baukostenzuschuss einplanen. Die Anmeldung erfolgt vor der Montage.
Beim Netz gibt es eine gute Nachricht: Der Netzbetreiber darf den Anschluss einer neuen Wärmepumpe nicht mit Verweis auf mögliche Überlastung ablehnen oder verzögern. Im Gegenzug darf er bei akuter Gefährdung drosseln. Die oft zitierte Regel „höchstens zwei Stunden täglich“ gilt laut Bundesnetzagentur nur als Übergang für längstens 24 Monate, nicht dauerhaft.
Pflichten ab sechs Wohnungen: Abgleich, Betriebsprüfung, Bußgeld
Ab sechs Wohnungen schreibt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bisher GEG) nach dem Einbau einer Wärmepumpe zwei Dinge vor: einen hydraulischen Abgleich mit raumweiser Heizlast und, nach der ersten Heizperiode, eine Betriebsprüfung. Wer beides vorsätzlich oder leichtfertig unterlässt, riskiert ein Bußgeld bis 5.000 €. Mieter dürfen die Nachweise einsehen.
| Pflicht | Gilt ab | Wer macht es | Mieter dürfen einsehen |
|---|---|---|---|
| Hydraulischer Abgleich (§ 60c): raumweise Heizlast, Heizflächen für möglichst niedrige Vorlauftemperatur prüfen, Verfahren B, Bestätigung mit Einstellwerten | nach Einbau einer Heizungsanlage, ab 6 Wohnungen | Fachbetrieb | ja, auf Verlangen unverzüglich |
| Betriebsprüfung Wärmepumpe (§ 60a): u. a. Heizkurve, Warmwasser-Einstellung, gemessene JAZ, Kältemittel | Einbau nach 31.12.2023; nach einer Heizperiode, spätestens 2 Jahre nach Inbetriebnahme; ohne Fernkontrolle alle 5 Jahre | fachkundige Person, z. B. Heizungsbauer, Schornsteinfeger | ja, auf Verlangen |
| Heizungsprüfung (§ 60b) für den alten Kessel im Hybrid | Altanlagen vor 01.10.2009, Frist bis 30.09.2027 | Fachbetrieb | – |
| Bußgeld (§ 108) bis 5.000 € | bei Vorsatz oder Leichtfertigkeit | – | – |
Die Betriebsprüfung gilt in der heutigen Fassung nicht für reine Warmwasser- und Luft-Luft-Wärmepumpen. Was sie zeigt, muss binnen eines Jahres optimiert werden. § 60a wird zum 01.01.2027 geändert.
Die Betriebsprüfung ist keine Wartung, sondern eine Effizienzprüfung. Wie der hydraulische Abgleich abläuft, steht in einem eigenen Ratgeber.
Die früheren Sonderregeln für Eigentümergemeinschaften und Etagenheizungen (§§ 71b bis 71p GEG) sind gestrichen. Die dena bestätigt: Für WEGs gibt es keine spezifischen Anforderungen mehr. Die Wärmepumpe ist eine zulässige Heizung nach § 42 GModG.
Förderung der Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus: Was die KfW je Wohnung zahlt
Die KfW fördert die Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus mit 30 % Grundförderung auf gestaffelte Höchstbeträge. Förderfähig sind bis zu 28.000 € für die erste Wohnung, je 15.000 € für die zweite bis sechste und je 8.000 € ab der siebten (Programm 458, Stand Oktober 2026). Die Summe verteilt sich zu gleichen Teilen auf alle Wohnungen.
| Wohnungen | förderfähige Kosten | 30 % Grundförderung | förderfähig je Wohnung (gleich verteilt) |
|---|---|---|---|
| 3 | bis 58.000 € | bis 17.400 € | bis 19.333 € |
| 6 | bis 103.000 € | bis 30.900 € | bis 17.167 € |
| 8 | bis 119.000 € | bis 35.700 € | bis 14.875 € |
| 12 | bis 151.000 € | bis 45.300 € | bis 12.583 € |
| 20 | bis 215.000 € | bis 64.500 € | bis 10.750 € |
Eigene Rechnung nach der KfW-Formel, gültig für Anträge bis 31.01.2027. Ab dem 01.02.2027 sinkt der Betrag für die erste Wohnung halbjährlich um 750 €, die Grundförderung damit um bis zu 225 €.
Die Boni gibt es nur für selbstgenutzte Wohnungen: Klimageschwindigkeits- und Einkommensbonus beantragt jeder selbstnutzende Eigentümer per Zusatzantrag binnen sechs Monaten nach der Zusage, und zwar für eine Wohnung. Vermieter bekommen nur die 30 %. Für eine Wärmepumpe im Mietshaus stimmen Werbesätze wie „bis zu 70 % Zuschuss“ also nicht. Der Klimageschwindigkeitsbonus sinkt außerdem für Anträge ab dem 01.02.2027 von 16 auf 12 %.
Programm 458 gilt für Privatpersonen und Eigentümergemeinschaften. Gehört das Haus einer im Grundbuch eingetragenen GbR oder einem Unternehmen, läuft die Förderung über das KfW-Programm 459 für Unternehmen.
Zwei weitere Punkte: Die BAFA-Förderung für Heizungsoptimierung, etwa einen reinen Heizkörpertausch, gibt es nur in Gebäuden mit höchstens fünf Wohnungen. Für einen individuellen Sanierungsfahrplan zahlt das BAFA 50 % des Beraterhonorars, ab drei Wohnungen bis 850 €, in der WEG bis zu 250 € mehr für die Erläuterung in der Versammlung.
Was kostet eine Wärmepumpe für ein Mehrfamilienhaus?
Eine belastbare Pauschale je Wohnung gibt es nicht. Wir haben keine Primärquelle gefunden, die Preise nach Gebäudegröße und Umfang nennt. Den Preis bestimmt ein Angebot nach Heizlast. Diese Kostenblöcke gehören hinein:
- Wärmepumpe oder Kaskade samt Regelung und Speicher
- Wärmequelle: Fundament und Schallschutz, bei Erdwärme die Bohrung
- Hydraulik, Tausch einzelner Heizkörper, Rohrdämmung
- Warmwasser-Umbau: Wohnungsstationen, Frischwasserstation oder zweiter Erzeuger
- Elektro: Zählerplatz, Zuleitung, gegebenenfalls Hausanschluss und Baukostenzuschuss
- Planung, raumweise Heizlast und Abgleich nach § 60c
Belegte Anhaltspunkte gibt es nur wenige. Die Verbraucherzentrale nennt für eine Luft-Wasser-Wärmepumpe durchschnittlich rund 36.000 € (Stand 2026). Das gilt für Ein- und Zweifamilienhäuser und kleine Mehrfamilienhäuser ohne neue Heizflächen. In einem Pilotprojekt 2022/23 ersetzte ein Wohnungsunternehmen Gasetagenheizungen durch Luft-Luft-Multisplit-Geräte für etwa 10.000 bis 12.000 € je Wohnung. Darin waren Elektroanschluss und ein Elektroboiler für Warmwasser enthalten.
Wichtig für die Rechnung: Der Förderhöchstbetrag ist ein Deckel. Jeder Euro darüber ist Eigenanteil. Wie sich Kosten verschiedener Heizungen vergleichen, zeigt der Ratgeber neue Heizung: Kosten. Für die Betriebskosten rechnen Sie: Wärmebedarf geteilt durch JAZ ergibt den Strom in kWh, mal Ihrem Arbeitspreis.
Was kostet eine Wärmepumpe für ein Zweifamilienhaus?
Für eine Luft-Wasser-Wärmepumpe im Zweifamilienhaus gilt der VZ-Durchschnitt von rund 36.000 € ohne neue Heizflächen (Stand 2026) als Anhaltspunkt. Ein Zweifamilienhaus zählt bei der KfW als Gebäude mit zwei Wohnungen. Förderfähig sind bis zu 43.000 € (28.000 € plus 15.000 €), die Grundförderung beträgt also bis zu 12.900 €. Die Boni gibt es nur für die selbstgenutzte Wohnung.
Die Legionellen-Untersuchung nach § 31 TrinkwV gilt im Zweifamilienhaus nicht, die Pflichten nach § 60a und § 60c erst ab sechs Wohnungen.
Eigentümergemeinschaft und Mieter: Wer entscheidet, wer zahlt?
In der Wohnungseigentümergemeinschaft
Über eine zentrale Wärmepumpe im Gemeinschaftseigentum entscheidet die Versammlung mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 WEG). Wer zahlt, regelt § 21 WEG getrennt davon:
- Alle Eigentümer zahlen nach ihren Anteilen, wenn mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile zustimmen, oder wenn sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren.
- Sonst zahlen nur die Zustimmenden.
- Ein einzelner Eigentümer mit eigener Wärmepumpe braucht einen Gestattungsbeschluss. Einen Anspruch nach § 20 Abs. 2 WEG gibt es nicht. Verlangen kann er die Gestattung nur, wenn alle beeinträchtigten Eigentümer einverstanden sind (§ 20 Abs. 3 WEG).
Ob der Tausch von Gas zu Wärmepumpe als Erhaltung oder als bauliche Veränderung gilt, kann im Einzelfall unterschiedlich zu bewerten sein. Klären Sie das vor der Versammlung mit der Verwaltung oder einem Anwalt.
Kann der Vermieter die Wärmepumpe auf die Mieter umlegen?
Ja, der Vermieter kann die Wärmepumpe als Modernisierung umlegen, voll aber nur mit Nachweis: Ein Fachunternehmer muss vor der Inbetriebnahme eine JAZ von mindestens 2,5 nach VDI 4650 Blatt 1 berechnen. Ausnahmen gelten unter anderem bei höchstens 55 °C Vorlauf bei Norm-Außentemperatur (dem kältesten Auslegungstag) oder Baujahr nach 1996. Ohne Nachweis darf der Vermieter nur die Hälfte der Kosten ansetzen (§ 559f BGB).
- Ankündigung: spätestens drei Monate vor Beginn in Textform (§ 555c BGB).
- Abrechnung: Der Strom für die Wärmepumpe zählt zu den Heizkosten (§ 7 HeizkostenV). 50 bis 70 % werden nach Verbrauch verteilt.
- Warmwasser: Der Anteil wird mit einem Wärmezähler gemessen. Die Ersatzformel mit dem Faktor 0,30 gilt nur bei monovalenter Wärmepumpe und unzumutbarem Messaufwand (§ 9 HeizkostenV).
- Einsicht: Mieter dürfen die Bestätigungen nach § 60a und § 60c verlangen.
Wann der Heizungsbauer ran sollte
Holen Sie einen Fachbetrieb dazu, wenn eines dieser Warnzeichen zutrifft:
- Die Stromkosten sind hoch, obwohl es in den Wohnungen nicht wärmer ist als früher.
- Der Heizstab läuft oft, oder niemand kann sagen, wie viel er verbraucht.
- Das Warmwasser erreicht am Speicher keine 60 °C.
- Die Wärmepumpe schaltet in kurzen Abständen an und aus.
- Das Haus hat sechs oder mehr Wohnungen, und es gibt keine Bestätigung über Abgleich und Heizlast.
Selbst können Sie Verbrauchsdaten sammeln, Zählerstände ablesen, Mieter informieren und die Versammlung vorbereiten. Nur Fachleute dürfen die raumweise Heizlast und den Abgleich nach § 60c bestätigen, die JAZ nach VDI 4650 berechnen und an der Trinkwasserinstallation arbeiten (eingetragenes Installationsunternehmen). Hausanschluss, Zählerplatz und Anmeldung beim Netzbetreiber übernimmt der Elektrofachbetrieb, den Kältekreis bei Split- und Luft-Luft-Geräten eine zertifizierte Fachkraft. Warum Eigenleistung gerade im Mehrfamilienhaus schnell an Grenzen stößt, erklärt der Ratgeber Wärmepumpe selber einbauen.
Wärmepumpe anfragenHäufige Fehler bei der Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus
- Zu groß gewählt: Die Anlage taktet und arbeitet ineffizient, wie im Freiburger Beispiel.
- Heizstab macht das Warmwasser: Das drückte die JAZ der alten Freiburger Anlage auf 1,9.
- Legionellenschaltung als Lösung: Laut UBA keine sichere Variante.
- „70 % Zuschuss“ eingeplant: Vermieter und WEG bekommen 30 % Grundförderung, Boni nur Selbstnutzer.
- Hausanschluss zu spät geprüft: Eine Erweiterung braucht Zeit und kann einen Baukostenzuschuss kosten.
- Faustwert statt Heizlast: Watt je Quadratmeter ersetzen keine raumweise Berechnung, ab sechs Wohnungen ist sie Pflicht.
- Mieter zu spät informiert: Ohne Termine in jeder Wohnung gibt es keine Bestandsaufnahme. Die Modernisierung muss spätestens drei Monate vorher angekündigt werden.
Häufige Fragen
Wie viel Strom braucht eine Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus im Jahr?
Das hängt am Wärmebedarf und an der Jahresarbeitszahl (JAZ). Die Faustformel lautet: Wärmebedarf in kWh geteilt durch JAZ ergibt den Strombedarf in kWh. Im dena-Beispielhaus mit 12 Wohnungen und 970 m² (teilsaniert, Vorlauf 70 °C) sind das rund 61 kWh Strom je m² und Jahr, also etwa 59.000 kWh für das ganze Haus. Das ist ein berechneter Wert für ein Beispielgebäude. Die Stromkosten im Jahr ergeben sich aus dem Strombedarf mal Ihrem Arbeitspreis plus Grundpreis. Für Ihr Haus rechnet der Planer mit der echten Heizlast.
Wie hoch sind die Heizkosten pro Monat für eine Wohnung?
Eine seriöse Pauschale gibt es nicht. Teilen Sie den Strombedarf der Anlage durch die Zahl der Wohnungen, im dena-Beispiel sind das rund 4.900 kWh je Wohnung und Jahr (eigene Rechnung: 59.000 kWh geteilt durch 12). Multiplizieren Sie das mit Ihrem Arbeitspreis, rechnen Sie den Grundpreis dazu und teilen Sie durch 12. Wie viel davon auf jede Wohnung fällt, regelt die Heizkostenabrechnung: 50 bis 70 % nach Verbrauch, der Rest nach Fläche.
Warum wird das Heizen mit einer Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus sehr teuer?
Meist aus einem von drei Gründen: Der elektrische Heizstab erzeugt das Warmwasser, die Vorlauftemperatur ist höher als nötig, oder das Gerät ist zu groß und schaltet ständig an und aus (Takten). Eine Freiburger Anlage mit 43 Wohnungen kam so nur auf eine JAZ von 1,9. Prüfen lässt sich das über getrennte Strom- und Wärmezähler für Heizung und Warmwasser.
Kann die Eigentümergemeinschaft eine Wärmepumpe verbieten?
Für eine eigene Wärmepumpe an Fassade, Balkon oder im Garten braucht ein einzelner Eigentümer einen Gestattungsbeschluss. Die Wärmepumpe steht nicht in der Liste der privilegierten Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG, deshalb gibt es von dort keinen Anspruch. Verlangen kann er die Gestattung nur, wenn alle Eigentümer einverstanden sind, deren Rechte über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden (§ 20 Abs. 3 WEG). Eine grundlegende Umgestaltung der Anlage ist ausgeschlossen.
Darf ich als Mieter eine eigene Wärmepumpe einbauen?
Nur mit Erlaubnis des Vermieters. Eine Wärmepumpe ist eine dauerhafte bauliche Veränderung. Einen gesetzlichen Anspruch auf einen Heizungsumbau haben Mieter nicht. Sprechen Sie den Vermieter an, wenn die Heizung ohnehin ersetzt werden muss.
Wie läuft die Förderung in einer Eigentümergemeinschaft ab?
Die Gemeinschaft stellt über eine bevollmächtigte Person, meist die Verwaltung, den Basisantrag für das Gemeinschaftseigentum. Darauf gibt es 30 % Grundförderung. Selbstnutzende Eigentümer können binnen sechs Monaten nach der Zusage einen Zusatzantrag für ihre Wohnung stellen. Im KfW-Beispiel einer WEG mit 7 Wohnungen liegt der Höchstbetrag bei 111.000 € und die Grundförderung bei bis zu 33.300 €.
Muss im Mehrfamilienhaus beim Heizungstausch eine Wärmepumpe eingebaut werden?
Bundesweit nicht. Die Wärmepumpe ist nach § 42 GModG eine von mehreren zulässigen Heizungen, die frühere 65-%-Regel gilt in dieser Form nicht mehr. Landesrecht kann mehr verlangen: Baden-Württemberg und Hamburg fordern beim Heizungstausch weiter 15 % erneuerbare Wärme, Hamburg nimmt Gasetagenheizungen im Mehrfamilienhaus aus (Stand Oktober 2026).
Quellen
- dena: Leitfaden Wärmepumpen in Mehrfamilienhäusern (Technikteil, S. 7–58) (Stand: 2024-03)
- Umweltbundesamt: Trinkwarmwasserkonzepte für Gebäude mit einer Wärmepumpenheizung (Stand: 2023-11)
- § 31 TrinkwV: Untersuchungspflichten in Bezug auf Legionella (Stand: 2026-10)
- § 2 TrinkwV: Begriffsbestimmungen (Nr. 8 gewerbliche Tätigkeit) (Stand: 2026-10)
- Fraunhofer ISE: Handreichung, so funktionieren Wärmepumpen im Bestand (LowEx im Bestand) (Stand: 2023)
- Bundesnetzagentur: Steuerbare Verbrauchseinrichtungen (§ 14a EnWG) (Stand: 2026-10)
- § 60a GModG: Prüfung und Optimierung von Wärmepumpen (Stand: 2026-10)
- § 60c GModG: Hydraulischer Abgleich und weitere Maßnahmen (Stand: 2026-10)
- § 108 GModG: Bußgeldvorschriften (Stand: 2026-10)
- § 42 GModG: Anforderungen an Heizungsanlagen (Stand: 2026-10)
- dena WEG-Praxisguide: GModG und Wärmeversorgung in WEGs (Stand: 2026-10)
- KfW: Heizungsförderung für Privatpersonen, Wohngebäude (458), Programmseite mit WEG-Beispiel (Stand: 2026-10)
- BAFA: Förderprogramm im Überblick (KfW 458 Privatpersonen, 459 Unternehmen) (Stand: 2026-09)
- BAFA: Heizungsoptimierung (Stand: 2026-10)
- BAFA: Energieberatung für Wohngebäude (Stand: 2026-09)
- Verbraucherzentrale Energieberatung: Entwicklung der Heiztechnikpreise (Stand: 2026-10)
- § 7 HeizkostenV: Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme (Stand: 2026-10)
- § 9 HeizkostenV: Verteilung der Kosten bei verbundenen Anlagen (Stand: 2026-10)
- § 20 WEG: Bauliche Veränderungen (Stand: 2026-10)
- § 21 WEG: Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen (Stand: 2026-10)
- § 25 WEG: Beschlussfassung (Stand: 2026-10)
- § 555c BGB: Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen (Stand: 2026-10)
- § 559f BGB: Mieterhöhung nach Einbau einer Wärmepumpe (Stand: 2026-10)
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